Ofte stilte spørsmål

Næringseiendomstransaksjoner

Hva er de vanligste betingelsene for å "close" en kommersiell eiendomstransaksjon?

Den vanligste forutsetningen for overtakelse (condition precedent eller CP) er at eiendommen ikke er vesentlig skadet mellom signering og closing, av den enkle grunn at dette er den eneste CP-en i malen som nesten alle transaksjoner er basert på. Ellers er det en ganske klar trend med begrenset til ingen CP-er med særlig materiell risiko i norske næringseiendomstransaksjoner.

Er bruk av W&I-forsikring vanlig i norske næringseiendomstransaksjoner?

Ja og nei. W&I-forsikring er et kjent produkt, men det er ikke noe som brukes så ofte, spesielt ikke mellom norske kjøpere og selgere. W&I-forsikring er vanligvis et hendig verktøy i transaksjoner hvor selger krever en ren utgang, f.eks. når et eiendomsfond avvikler eller en utenlandsk investor går ut av en heleid SPV.

Hva slags due diligence gjennomføres normalt i en norsk næringseiendomstransaksjon?

Kjøpere utfører normalt økonomisk, teknisk og juridisk due diligence, hovedsakelig ved bruk av eksterne rådgivere. Avhengig av typen kjøper utføres økonomisk due diligence noen ganger av kjøperen selv. Miljømessig due diligence er også ganske vanlig, og politisk due diligence begynner å få fotfeste (spesielt i utbyggingssaker).

Har det norske næringseiendomsmarkedet noen spesielle kjennetegn?

I motsetning til Sverige har Norge få børsnoterte eiendomsselskaper (under ti), så eiendomseksponering oppnås i stor grad gjennom investeringer i unoterte selskaper, vanligvis SPV-er som eier en enkelt eiendom. Av samme grunn er det en veletablert prosjektfinansieringsindustri i Norge (for å sette opp syndikerte investeringer), som utgjorde over 40 % av transaksjonene utført i 2021 (som er det siste "normaliserte" transaksjonsåret før invasjonen av Ukraina og påfølgende renteoppgang).

Følger prosessene for kommersiell eiendomstransaksjoner alltid den samme håndboken, eller varierer strukturen?

Til tross for at eiendom er en noe mindre likvid aktivaklasse, går eiendomstransaksjoner i Norge ofte i et ganske raskt tempo og en strukturert salgsprosess har typisk tatt mellom én til tre måneder å gjennomføre (fra lansering av informasjonsmemorandum (IM) til closing) mellom nasjonale investorer. Dette har til en viss grad bidratt til at utenlandske investorer har blitt utkonkurrert, fordi de fleste ikke er vant til eller satt opp til å håndtere dette tempoet. En transaksjonsprosess starter typisk med lanseringen av et prospekt, IM eller lignende og en påfølgende budsprosess (åpen eller lukket/auksjon), hvor selgeren og høystbydende typisk inngår et forholdsvis bindende term sheet for å styre den videre transaksjonsprosessen frem mot closing. Dette følges normalt av kjøpers due diligence, ofte med en parallell forhandling av SPA, signering av SPA og deretter gjennomføring av transaksjonen i henhold til en omforent oppgjørsavtale/closing memo.

Kjøpesumsmekanismer i norske næringseiendomstransaksjoner - "locked box" eller "closing balance sheet"?

"Closing balance sheets" – "locked box" sees svært sjelden i eiendomstransaksjoner.

Noen lokal markedspraksis angående kjøpesummen som internasjonale investorer bør være klar over?

Ja, ettersom selgere sparer en potensielt betydelig gevinstskatt ved å selge aksjene i en SPV (i stedet for selve eiendommen, som ofte utløser en betydelig gevinstskatt), er det markedspraksis at selgeren gir fradrag for kjøpesum for å kompensere for kjøper for en tapt mulighet til å øke eiendommens regnskapsmessige og skattemessige verdi (dersom kjøper hadde kjøpt eiendommen direkte), basert på nåverdien av slik tapt mulighet.

Noen vanlige skadesløsholdelser?

Hvis target har deltatt i en tidligere fisjon, kan target holdes ansvarlig for de uoppfylte forpliktelsene til andre enheter som deltok i fisjonen, begrenset til nettoverdien av det målet mottatt gjennom fisjonen. Selgere holder normalt kjøpere skadesløs for ethvert slikt ansvar. Selgere holder normalt også kjøpere skadesløs for ethvert tap som oppstår på grunn av manglende betaling av fordringer som øker kjøpesummen (dermed "kjøpt" av kjøper).

Noen etablerte nivåer for selgeransvarstak?

Begrepsbruken for tersklene er den samme som i M&A-transaksjoner. Selv om beløpsbegrensningene er gjenstand for forhandlinger, er det ganske fast og lang markedspraksis for "de minimis" beløp og basket (tipping) beløp på henholdsvis 0,1 % og 1 % av den avtalte eiendomsverdien, og et samlet ansvar for garantibrudd tilsvarende 10 % av avtalt eiendomsverdi. Fundamentale garantier er vanligvis unntatt alle disse begrensningene bortsett fra ansvarsbegrensningen for alt samlet ansvar etter avtalen (global cap), som normalt tilsvarer det høyeste beløpet av kjøpesummen og 20 % av den avtalte eiendomsverdien. Global cap-beløpet er mer regelmessig gjenstand for forhandlinger, spesielt med 100 % egenkapitalkjøpere.

Er garantikatalogen vanligvis gjenstand for forhandlinger?

Ja, men ikke så ofte og ikke mye. De fleste due diligence-funn løses vanligvis gjennom selgerleveranser eller -forpliktelser før eller etter closing, eller reflekteres i kjøpesummen (som et fradrag basert på nåverdi) eller skadesløsholdelse fra selgeren.

Noen etablerte tidsbegrensninger for garantikrav?

Tidsbegrensninger for garantier er gjenstand for forhandlinger, men er vanligvis fem år for brudd på fundamentale garantier og 18 måneder for brudd på andre garantier.

Hvordan foregår "closing" vanligvis?

Closing skjer ofte i fysiske møter, spesielt i større transaksjoner, men det blir stadig mer vanlig å gjennomføre closing via digitale plattformer som Zoom eller Teams. Prosessen inkluderer vanligvis et forberedende "dry run" av advokatene, etterfulgt av et formelt møte for å bekrefte at alle betingelser for closing er oppfylt og for å fremlegge closing-dokumentasjonen. Etter at betingelsene for closing er oppfylt, sender kjøperen typisk en omforent og ugjenkallelig betalingsinstruks til sin bank. Oppgjørsavtalen legger vanligvis opp til at closing kan avsluttes så snart banken har bekreftet mottak og iverksettelse av betalingsinstruksen, og slik at closing-dokumentasjonen oppbevares i depot/escrow – vanligvis på et sikkert sted eller hos selgers advokat – inntil selgeren bekrefter mottak av kjøpesummen, hvorpå dokumentene frigis til kjøperen. Det blir stadig mindre vanlig at partene fortsetter det closing-møtet helt til mottak av betaling er bekreftet av selger.

Er det noen restriksjoner på å bruke eiendommen som sikkerhet for kjøpers gjeldsfinansiering i forbindelse med en eiendomstransaksjon?

Ja, aksjeloven inneholder en bestemmelse som begrenser target sin mulighet til å yte økonomisk bistand (f.eks. bruke fast eiendom som sikkerhet) i forbindelse med erverv av aksjer i target, f.eks. som en del av kjøpers fremmedkapitalfinansiering av transaksjonen. Hvis transaksjonen fører til dannelse av et konsern, som normalt er tilfelle, tillates slik økonomisk bistand med forbehold om en selskapsgodkjenningsprosess, herunder styre- og generalforsamlingsgodkjenning, en grundig kredittvurdering og en detaljert rapport som begrunner transaksjonens innvirkning på selskapets kapital og likviditet.

Investeringer i Norge

Kan en utenlandsk investor overta 100 % av en norsk virksomhet?

Som hovedregel - ja. Det er ingen selskapsrettslige begrensninger knyttet til hvem som kan eie aksjene i et norsk selskap, men selskaper som driver visse typer virksomhet er underlagt særlige eierskapsbegrensninger under sektorspesifikk lovgivning, som for eksempel for eierskap til finansinstitusjoner. Investorer som er underlagt sanksjonsregimer vil måtte vurdere om det aktuelle sanksjonsregimet begrenser muligheten til å investere. Ellers kan enhver utenlandsk investering kreve FDI-screening, kreve konkurransemelding osv.

Hvordan er en typisk utenlandsk investering i Norge bygget opp?

Bortsett fra at de fleste BidCos og Targets er aksjeselskaper, er det ingen spesiell struktur som er mer vanlig enn andre. For utenlandske investorer/kjøpere vil valget av oppkjøpsstruktur hovedsakelig være drevet av skattestrukturering, spesielt for private equity-aktører eller globale konsern med avanserte skattestrukturer. Avhengig av oppkjøpsfinansieringsstrukturen og ønsket post-deal gjeldsstruktur, kan kjøperen introdusere flere lag med norske eller utenlandske enheter på toppen av Bidco.

Er utenlandsk investor underlagt likebehandling når det gjelder aksjeklasser og andre rettigheter knyttet til aksjeeie?

Ja. Det er ingen nasjonale regler i Norge som innebærer at eierrettigheter avhenger av en aksjonærs stiftelses- eller bostedsland.

Hva er de vanligste formene for norske bedrifter?

I Norge som i de fleste andre land er de to sentrale stiftelsesformene som aksjeselskap med begrenset ansvar for eierne eller som et selskap hvor deltakerne/eierne er personlig og ubegrenset ansvarlig for selskapets forpliktelser. Aksjeselskap og allmennaksjeselskap (AS og ASA) er de klart vanligste selskapsformene.

Er det noen begrensninger på hvilken valuta som kan brukes til å betale for en investering i Norge?

Nei. Det er kontraktsmessig frihet med hensyn til hvilken valuta en kjøper skal betale for en eiendel. I tillegg til NOK er de vanligste valutaene som brukes som betaling i M&A-transaksjoner EUR og USD. Ved tegning av nye aksjer i et norsk aksjeselskap vil selskapet/emisjonen vanligvis sterkt foretrekke å motta innskuddet for de nye aksjene i NOK, med mindre selskapets kapitalinnhending har som formål å betale for investeringer som skal betales i en annen valuta.

Kan et norsk selskap låne i andre valutaer enn NOK?

Ja.

Er det dokumentavgift ved erverv av aksjer i et norsk aksjeselskap?

Nei. For øyeblikket er den eneste dokumentavgiften som skal betales i Norge på erverv av fast eiendom, men for eiendomstransaksjonsformål unngås dette vanligvis ved å organisere eierskapet til eiendommen gjennom et "single purpose veichle" (vanligvis en LLC) hvis aksjer omsettes i stedet for selve eiendommen.

Hva er de typiske tvisteløsningsmekanismene i avtaler knyttet til investeringer i norske enheter?

Det er ingen klar regel. Norsk lov er vanlig, både med ordinære domstoler eller voldgift som verneting. Når en norsk investering handles mellom parter som begge er utenlandske, velger partene ofte utenlandske jurisdiksjoner som styringsrett og også utenlandsk tvisteløsningsmekanisme. Bruken av voldgift som tvisteløsningsmekanisme er spesielt relevant i transaksjoner mellom parter bosatt i forskjellige jurisdiksjoner, på grunn av den relative enkle håndhevelsen av voldgiftskjennelser i henhold til New York-konvensjonen og evnen til å avtale det nødvendige nivået av konfidensialitet for prosessen.